Forældrekøb bruges om den situation, hvor forældre køber en bolig – som oftest en ejerlejlighed – med det formål, at deres barn skal bo der.
Forældrekøb ses typisk i de større studiebyer, hvor det kan være vanskeligt at finde en egnet leje- bolig, hvor lejen er rimelig. Forældres køb af en bolig til deres søn eller datter giver også en tryg- hed for forældrene og barnet, når barnet flytter hjemmefra til en ny by, f.eks for at starte på en uddannelse.
Som ved ethvert andet køb af en bolig bør man grundigt gennemgå både boligen og købsaftalen samt de dokumenter, man får udleveret af ejendomsmægleren. Samtidig bør man sikre sig, at det fremgår af købsaftalen, at handlen er betinget af, at den kan godkendes både af købers rådgiver og købers bank.
Et forældrekøb er som oftest en ejerlejlighed. Når man køber en ejerlejlighed, er man pligtmæssig medlem af ejerforeningen der består af samtlige ejerlejlighedsejere i foreningen. Man skal derfor særligt være opmærksom på ejerlejlighedens vedtægter, budget, årsregnskab, de seneste gene- ralforsamlingsreferater og oplysninger fra ejerforeningens administrator og/eller bestyrelsen.
Navnlig skal man sikre sig, at ejerforeningen tillader, at man udlejer lejligheden.
Vi anbefaler, at der oprettes en lejekontrakt mellem forældrene og barnet på samme vis, som hvis lejligheden skulle udlejes til en anden lejer. Lejen bør fastsættes så tæt på markedslejen, som det er muligt, da SKAT kan anse det som en gave, såfremt lejen ikke svarer til markedslejen. I så fald kan man risikere, at ”gaven” får både skattemæssige og afgiftsmæssige konsekvenser.
Da barnet lejer lejligheden, kan barnet søge boligsikring efter de gældende regler.
Når forældre udlejer en bolig til deres barn, er det en erhvervsmæssig aktivitet, der er underlagt både regnskabslovgivningen og skattelovgivningen. Det betyder bl.a., at der skal udarbejdes et skatteregnskab, hvori den skattepligtige lejeindtægt anføres. Omvendt kan driftsomkostningerne til den udlejede ejerlejlighed fradrages i regnskabet, ligesom også omkostninger til rådgiver som f.eks. revisor kan fradrages. Forældrene skal ikke betale ejendomsværdiskat, da de ikke selv bor i boligen.
Hovedreglen:
Når forældrene videresælger boligen, bliver de skattepligtige af en eventuel avance ved salget, hvis de ikke selv har beboet boligen. Hvis ikke der foreligger særlige omstændigheder, kan foræl- drene eventuelt sælge ejerlejligheden til deres barn for 15% under den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, hvilket i mange tilfælde vil betyde, at de ikke får bliver nogen skattepligtig avance ved salget.
Særligt ved nye ejendomsvurderinger:
I de tilfælde hvor SKAT har sendt den nye ejendomsvurdering ud, skal denne vurdering danne grundlag for beregning ved salg til nærtstående, hvor der ønskes et salg under ordningen. Her er procentsatsen +/- 20% af den nye ejendomsvurdering.
Undtagelser:
For at kunne benytte ovenstående regler om salg til nærtstående må SKAT ikke på salgstidspunktet have vurderet lejligheden som udlejet, da disse ejendomme vurderes væsentlig lavere end ”frie lejemål”.
Særlige omstændigheder:
En anden undtagelse kan være særlige omstændigheder. F.eks. kan en særlig omstændighed være, at ejerlejligheden forinden salg til barnet er vurderet af en ejendomsmægler, dette vil dokumentere konkret viden om den aktuelle værdi for ejerlejligheden.
Barnets salg:
Når eller hvis barnet efterfølgende sælger ejerlejligheden, vil en eventuel avance ved dette salg være skattefrit, da barnet har boet i ejerlejligheden i sin ejertid.
Forud for et forældrekøb bør man altid søge rådgivning af både af bank, revisor og advokat.
Artiklen er skrevet af advokat Lone Holt Rafn.
Læs mere om Team fast ejendom.
Se mere her: Trolle Advokatfirma - Køb og salg af hus, lejlighed og sommerhus (trolle-law.dk)
Læs mere her