Folketinget vedtog den 1. marts 2022 et lovforslag om sammenskrivning af den gamle (nuværende) lejelov og boligreguleringsloven samt enkelte andre love. Det betyder, at der fra den 1. juli 2022 gælder en helt ny lov om leje samt en lov om boligforhold.
Den nye lejelov regulerer alle aspekter af lejeaftalen mellem udlejer og lejer, herunder indgåelse af lejeaftaler, lejeregulering, forbrugsregnskaber, opsigelse ophævelse mv.
Lov om boligforhold regulerer de offentligretlige sider af boligudlejning, herunder kommunal beslutning om til- eller fravalg af boligregulering, benyttelse og nedlæggelse af boliger, Grundejernes Investeringsfonds aktiviteter, huslejenævnenes aktiviteter og sagsbehandling mv.
Overordnet er det vigtigt at fastslå, at sammenskrivningen af lovene blot viderefører de hidtil gældende regler og ikke indebærer (fundamentale) ændringer i lovgivningen bortset fra i enkelte tilfælde.
Den største udfordring/ændring for udlejer pr. 1. juli 2022 er, at der er mange bestemmelser, der er blevet rykket rundt i rækkefølge, og de har fået nye paragrafnumre.
Udlejers standardskrivelser/paradigmer skal derfor opdateres således, at der henvises til de korrekte bestemmelser i den nye lejelov.
Ny standardlejekontrakt – typeformular A, 10 udgave:
Boligministeriet er ved at udarbejde ny standardlejekontrakt, typeformular A 10. udgave, hvor der skal henvises til de korrekte paragraffer i den nye lejelov. Slut i maj måned 2022 er denne formular endnu ikke tilgængelig.
Ejendom Danmark har fra Boligministeriet fået oplyst, at der forventeligt vil komme en overgangsperiode, hvor det også, efter de nye love er trådt i kraft, fortsat vil være muligt at anvende typeformular A, 9. udgave. Ministeriet kan dog endnu ikke oplyse, hvor længe denne periode vil være, eller hvornår en 10. udgave af typeformularen kan ventes offentliggjort.
Som udlejer skal du derfor indtil videre fortsætte med at anvende den nuværende typeformular A, 9. udgave.
Et par nævneværdige ændringer:
Foruden den nye typeformular og rykken rundt på paragrafferne er der et par centrale ændringer i retsstillingen, som det er vigtigt at være opmærksom på.
Fremlejetagers retsstilling:
Den nye lejelov forbedrer fremlejetagers retsstilling betydeligt. Efter den nye § 59, stk. 3 kan der ikke kræves forudbetalt leje af fremlejetager, der overstiger det beløb, der svarer til den leje, der skal betales indtil ophøret af lejeforholdet. I det tilfælde, hvor der er aftalt 1 måneds opsigelse, kan der altså kun kræves 1 måneds forudbetalt leje. Dette bryder med den nuværende retsstilling, hvor der kunne kræves 3 måneders forudbetalt husleje uanset længden af opsigelsesvarslet.
Desuden kan fremlejegivere, der ikke inden 6 uger efter fremlejeforholdets ophør elle endelig huslejenævnsafgørelse foreligger, har foretaget afregning og tilbagebetaling af resterende depositum til fremlejetager, idømmes en sanktion efter den nye lovs § 62, stk. 2. Til sidst kan det tilføjes, at det i den nye § 171, stk. 1, nr. 5 er bestemt, at udlejer kan opsige lejere, der adskillige gange misligholder deres forpligtelser overfor en fremlejetager.
Gennemgribende forbedrede lejemål:
Den nye lovs § 19, stk. 2 viderefører den nuværende § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven, der om-handler fastsættelse af leje, og definerer, hvad der skal forstås ved et gennemgribende forbedret lejemål. Det fremgår af de nye forarbejder til den nye bestemmelse, at det ved den nye lov også er et krav, at alle dele af det lejede fremstår moderniseret. Det medfører, at lejemålet ikke er gennemgribende forbedret, hvis det kun er enkelte dele af lejemålet, der er blevet moderniseret, selvom de økonomiske midler, der er påkrævet efter bestemmelsen, er blevet anvendt. Det betyder, at det ikke som efter den gamle (nuværende) boligreguleringslov er muligt at renovere enkelte bestanddele så som et ældre badeværelse eller køkken for de påkrævede midler og derefter anse hele lejemålet for gennemgribende forbedret. Det kræver som udgangspunkt en modernisering af hele lejemålet.
Har du spørgsmål eller har du bruge for at få opdateret dine skabeloner mv., er du/I velkomne til at kontakte advokat Lene Dinesen, Trolle Advokatfirma på enten mail ldi@trolle-law.dk eller telefon 29434074.
Læs mere her