Langt de fleste lejeforhold forløber uproblematisk, og både lejer og udlejer opfylder de betingelser der er aftalt og følger af lovreglerne.
I de tilfælde (både i boliglejeforhold og i erhvervsforhold) hvor lejer misligholder lejeforholdet i en sådan grad, at udlejer er berettiget til at opsige eller ophæve lejeforholdet, har det den konsekvens, at lejer skal fraflytte lejemålet.
Fraflytter lejer ikke lejemålet frivilligt, kan udlejer (ofte ved assistance fra en lejeretsadvokat) anmode fogedretten om bistand til lejers fysiske udsættelse af lejemålet. Dette sker ved en umiddelbar fogedforretning, der kaldes en udsættelsesforretning. Denne gennemføres relativt hurtigt - ofte inden for nogle få uger.
Hvis der under en sådan umiddelbar fogedforretning opstår tvivl om lejers proceshabilitet (hvilket kun vil være tilfældet i boliglejemål), kan det føre til, at den umiddelbare fogedforretning ikke gennemføres så hurtigt som ellers, eller måske slet ikke gennemføres. Dette på grund af at lejers proceshabilitet skal undersøges nærmere af fogedretten, der derfor udsætter sagen.
Procesinhabilitet: en person skal besidde evne til, på egen hånd, at optræde i retten og forstå eller indse rækkevidden og konsekvenserne heraf.
En konkret sag behandlet af advokat Lene Dinesen (speciale i lejeretlige forhold) :
I praksis har Trolle advokatfirma på vegne af en udlejer, netop afsluttet en langvarig udsættelsessag. Fra lejemålet blev (berettiget) ophævet, til lejer blev fysisk udsat af lejemålet ved en umiddelbar fogedforretning, gik der 13 måneder.
Vi repræsenterede udlejer, der modtog klager over en lejers adfærd.
Den pågældende lejer, der blev klaget over, havde boet i lejemålet i en årrække, og der havde med jævne mellemrum været problemer af tilsvarende karakter og af længere eller kortere perioder. Udlejer og andre beboere havde en formodning om, at lejers adfærd skyldtes psykisk sygdom eller tilsvarende, samt at lejer formentlig i perioder blev medicineret, fordi der i perioder ikke var nævneværdige adfærds-problemer.
Lejerens adfærd bestod blandt andet i at kaste afføring og urin ud ad vinduer, døre og på svalegangen, råb og skrig på alle tider af døgnet, ringen på hos naboer, løben nøgen rundt og antastelse af andre lejere og gæster i beboelsen samt med jævne mellemrum afhentning af politiet, nogle gange efter anmodning fra andre lejere. Lejerens adfærd var til så væsentlig gene- og utryghed for de øvrige lejere i ejendommen, at det var nødvendigt at ophæve lejeforholdet, hvilket vi gjorde, på vegne udlejer, den 15. august 2019 med frist til fraflytning den 31. august 2019. Forinden var der sendt flere påkrav til lejer om straks at ændre adfærd, med oplysning om at lejemålet ville blive ophævet såfremt det ikke skete.
Lejer flyttede ikke frivilligt, og den 2. september 2019 blev der fremsendt begæring til fogedretten med anmodning om lejers udsættelse af lejemålet (udsættelsesforretning).
Fogedretten var i tvivl om lejers proceshabilitet og udsatte sagen med henblik på at undersøge og vurdere, om lejer var proceshabil eller ej. Fogedretten beskikkede en advokat for lejer til at fremskaffe lægefaglige udtalelser mv. Den 18. september 2019 traf fogedretten afgørelse om, at lejer ikke var proceshabil og afviste derfor af fremme udsættelsen af lejer.
I forbindelse med ophævelsen (og før) havde udlejer kontakt med kommunen, idet udlejer havde en formodning om, at lejer var psykisk syg, og tillige var bekendt med, at lejer havde en støtteperson ved kommunen, der kendte til lejer og dennes adfærd mv. Udlejer var bekymret for lejer og spurgte blandt andre kommunen, hvorvidt denne evt. ville/kunne undersøge og vurdere, om det var muligt at være lejer behjælpelig med eventuelt at finde en mere passende boligform for lejer eller anden relevant støtte. Set fra udlejers side blev der ikke responderet eller iværksat noget fra kommunens side i relation til udlejers henvendelser.
Efter at fogedretten havde nægtede at fremme sagen, anmodede vi, på vegne af udlejer, kommunen om at iværksætte værgemål for lejer. Kommunen har aldrig svaret på den formelle henvendelse.
Regionen blev ligeledes kontaktet med anmodning om iværksættelse af værgemål for lejer. Dette blev afvist den 16. marts 2020.
Politiet blev ligeledes kontaktet med anmodning om iværksættelse af værgemål for lejer. Dette blev imødekommet. Politiet fremsendte den 2. marts 2020 begæring til retten med anmodning om opstart af værgemålssag ved iværksættelse af retligt værgemål, jf. værgemålsloven § 6.
Den 26. juni 2020 blev der afsagt dom, og lejer blev sat under værgemål og tildelt en værge.
Vi sendte på ny sagen i fogedretten med anmodning om berammelse af direkte udkørende fogedforretning med henblik på lejers udsættelse af lejemålet, altså uden forudgående møde i fogedretten. Vi henviste til, at lejemålet var ophævet den 15. august 2019 til fraflytning den 31. august 2019.
Lejer og lejers værge blev indkaldt til møde i fogedretten den 13. august 2020, hvor værgen mødte men ikke lejer. Sagen blev på dette fogedretsmøde fremmet til udkørende udsættelsesforretning til lejemålsadressen den 7. september 2020.
Den 7. september 2020 blev lejer udsat af lejemålet.
Politi og værge var til stede ved udsættelsen. Lejer var dog ikke på dette tidspunkt så dårlig, at denne var til fare for hverken sig selv eller andre, og tvangsindlæggelse var derfor ikke en mulighed.
Proceshabilitetsreglerne og disses generelle retsvirkninger:
Reglerne om proceshabilitet fremgår af retsplejelovens §§ 257-258 og er også gældende for umiddelbart fogedforretninger mod lejer. Reglerne har til formål at sikre, at personer, der er parter i rets- og fogedsager, besidder den nødvendige retlige handleevne. Hvis dette ikke er tilfældet, skal reglerne yde personen, der ikke besidder denne, en relevant beskyttelse mod at blive genstand for retlige skridt, som den pågældende ikke forstår eller indser rækkevidden af.
At en person anses for procesinhabil, kan også følge af sindssygdom, herunder svær demens, hæmmet psykisk udvikling, forbigående sindsforvirring eller lignende tilstand, hvilket også kan være et resultat af problemer med misbrug af alkohol, narkotika mv.
Konstaterer fogedretten at lejer er procesinhabil og er under værgemål, så underrettes værgen om sagen. Værgen varetager lejers interesser under udsættelsessagen, der dermed kan gennemføres ofte uden forsinkelse.
Når fogedretten er i tvivl om lejers proceshabilitet, og lejer ikke er under værgemål, ses det, at fogedretten beskikker en advokat for lejer. Formålet er at få afklaret om lejer er proceshabil eller ej.
Som reglerne er på nuværende tidspunkt, har fogedretten ikke hjemmel til at beskikke en advokat som en ad hoc værge til at varetage lejers interesser med henblik på at få gennemført sagen.
Fogedretten anmoder i beskikkelsen advokaten om at skaffe de oplysninger, der må anses nødvendige for at foretage proceshabilitetsvurdering, herunder indhente oplysninger fra læger og andre der kan bidrage med oplysninger om lejer. Udsættelsessagen udsættes typisk flere uger til måneder på denne undersøgelse samt fogedrettens efterfølgende vurdering og afgørelse.
Fogedrettens tvivl om lejers proceshabilitet kan eksempelvis følge af lejers konkrete optræden over for fogedretten i sager, hvor der har været kommunikation mellem lejer og fogedretten. Tvivlen kan eksempelvis også følge af indholdet i sagsfremstillingen i fogedbegæringen fra udlejer.
Det kan af sagsfremstillingen fremgå, at lejemålet er opsagt/ophævet på grund af lejers adfærd og den konkrete adfærd, som det er beskrevet at lejer udøver, er af en sådan karakter, at den giver fogedretten anledning til at stille spørgsmålstegn ved lejers mentale tilstand, herunder mulig procesinhabilitet.
Vurderer fogedretten, eventuelt efter at der har været beskikket en advokat for lejer og fremkommet lægeerklæringer mv., at lejer ikke er proceshabil, så har det den konsekvens, at udsættelsesforretningen afvises af fogedretten.
Proceshabilitetsreglernes konkrete virkninger i opsagt/ophævet lejemål:
Udlejer og de øvrige lejere efterlades ved fogedrettens afvisningsafgørelse i et ”juridisk limbo”.
Lejer kan, som følge af retsvirkningerne af proceshabilitetsreglerne, på trods af opsigelsen/ophævelsen, blive boende i lejemålet – reelt set på ubestemt tid. Det på trods af at lejer formentlig fortsætter sin misligholdelse af lejeforholdet i de tilfælde, hvor misligholdelsen skyldes lejers adfærd, og denne er forårsaget af lejers mentale og/eller psykiske sygdom.
Består lejers misligholdelse i tilsidesættelse af reglerne for god ro og orden, er det navnlig de øvrige lejere, der må finde sig i skadevirkningerne. Ofte vil det få den afledede effekt, at andre lejere generes i en sådan grad, at de opsiger deres lejemål, og genudlejning er vanskelig/umulig for udlejer. Der kan herunder være tale om, at lejer fysisk misligholder lejemålet og dette med store istandsættelsesudgifter til følge. Det vil i sidste ende medføre et økonomisk tab for udlejer, hvis lejer ikke kan/vil betale for ødelæggelserne.
Er der (også) tale om betalingsmisligholdelse, må udlejer i lang tid tåle ikke at oppebære sin berettigede husleje og se i øjnene, at der formentlig lides et økonomisk tab, og at dette tab vokser måned for måned.
Udlejer har på dette stadie, hvor fogedretten har nægtet at fremme udsættelsessagen, brugt mange (forgæves) ressourcer og udgifter på lejer, herunder ikke mindst udgifter til selve fogedsagen.
Hvis udlejer ikke på dette tidspunkt opgiver at gøre yderligere, men fastholder, at det er nødvendigt at arbejde videre med at få lejer fjernet fra lejemålet, så kræver det, at udlejer (fogedretten foretager sig ikke yderligere i sagen) afsøger muligheden for at få frataget lejer den retlige handleevne, ved at lejer sættes under værgemål.
Som minimum skal den retlige handleevne fratages i relation til lejers bolig/lejeforhold. Sættes lejer under værgemål, kan værgen varetage lejers interesser under fogedsagen, og fogedretten kan herefter ikke, med henvisning til lejers procesinhabilitet, nægte at fremme sagen.
Som værgemålsloven er indrettet, kan hverken fogedretten, lejers eventuelle beskikkede advokat eller udlejer, eller dennes advokat anmode om iværksættelse af et værgemål.
Iværksættelse af værgemål kan kun ske efter anmodning herom til retten fra en person eller myndighed omfattet af kredsen beskrevet i værgemålslovens § 16. Den omfattende kreds er den pågældende selv, den pågældendes nærmeste familie eller en offentlig myndighed enten bestående af kommunen, regionen eller politiet.
Hvis situationen opstår, at ingen personer eller myndigheder ønsker at iværksætte værgemål eller fremsende anmodning om etablering af et værgemål til retten, eller hvis en anmodning efter at være blevet behandlet afslås, er mulighederne for at få etableret et værgemål udtømt. På dette stadie må begrundelsen for at udstrække den beskyttelse, der ligger i reglerne om proceshabilitet teoretisk se være helt udtømt, og fogedsagen må herefter skulle fremmes.
Det vides ikke, hvor mange sager, hvor overhovedet nogen, der er endt med at udsættelsessagen er fremmet efter afvisning af etablering af værgemålssag eller afslag af værgemål, hvorefter fogedretten ikke længere har haft en (berettiget) tvivl om lejers proceshabilitet. Det er sandsynligvis mere i teorien end i praksis, at man vil nå så langt i processen som beskrevet ovenover.
Afsluttende bemærkninger:
I de år advokat Lene Dinensen har beskæftiget sig med lejeret, har hun oplevet en stigning i de såkaldte husordenssager, hvor lejere klager over andre lejeres adfærd.
Hendes personlige vurdering er, at dette hovedsageligt skyldes to ting. Den ene årsag er, at lejere generelt er blevet mindre tolerante over for andre lejere og klager over ”småting”.
Den anden årsag er, at flere lejere rent faktisk udøver en meget grænseoverskridende adfærd, der er til væsentlig gene og/eller utryghed for andre lejere. Det er herunder min personlige vurdering, at sådanne lejers adfærd i stadig flere tilfælde skyldes psykisk sygdom eller anden mental svækkelse hos lejer. Dette ofte i en sådan grad at det ingen virkning har at sende lejeren påkrav om at ophøre med adfærden.
Uanset hvad stigningen skyldes, må det konstateres, at det kan være forbundet med store ulemper for udlejer og andre lejere at have en psykisk syg nabo eller lejer i sin ejendom.
Ligeledes kan det konstateres, at det kan være svært, langvarigt og omkostningskrævende for en udlejer at ”komme af” med en sådan lejer, og det kan være (næsten) umuligt, eller meget mere langvarigt og omkostningskrævende, hvis udlejer eller dennes rådgiver/advokat ikke er tilstrækkeligt inde i reglerne og fremgangsmåden, og dermed kan vurdere, hvorledes en konkret naboklage eller anden husordenssituation skal gribes an.
Har du udfordringer af ovennævnte art, andre lejeretlige spørgsmål, eller blot spørgsmål om fast ejendom generelt, er du velkommen til at kontakte advokat Lene Dinesen for en uforpligtende drøftelse.
Hun kan kontaktes direkte på telefon 29 43 40 74 eller ldi@trolle-law.dk
Læs mere her