Mange ejerlejlighedskøbere/ejerlejlighedsejere har fra deres pengeinstitut fået den nedslående besked, at den sikkerhed, der er etableret i forhold til ejerforeningen, enten i form af et ejerpantebrev eller ved tinglysning af ejerforeningens vedtægter pantstiftende, fuldt ud skal fragå med det nominelle beløb, når belåningsgraden skal fastsættes og lånet skal udmåles.
Hvis man eksempelvis køber eller ejer en ejerlejlighed til en kontantværdi på kr. 750.000, og vedtægterne til ejerforeningen er tinglyst pantstiftende med kr. 100.000, er der mange låntagere, der oplever at de får den besked fra deres pengeinstitut, at der herefter alene kan tilbydes 80 % belåning ud fra kr. 650.000.
Hvis man har behov for efterfinansiering af det fulde differencebeløb, vil man tilsvarende opleve, at dette banklån/boliglån tilbydes til en endog meget høj rente.
Når der er tale om lån baseret på traditionelle realkreditobligationer, er denne rådgivning i direkte modstrid med § 23, stk. 6 i Bekendtgørelse nr. 416 af 27. april 2017 om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling.
Det fremgår af § 23, stk. 6, at långiver ved låneudmåling kan se bort fra ejerpantebreve, skadesløsbreve og pantstiftende deklarationer til ejerforeninger, grundejerforeninger og lign., såfremt de nævnte hæftelsers hovedstol med en eventuel regulering ikke overstiger kr. 41.000.
Dette beløb reguleres løbende, således at dette i 2020 udgør kr. 60.000.
Ved større beløb medregnes det overskydende nominelle beløb.
Sagt med andre ord, hvis sikkerheden til ejerforeningen er på kr. 100.000, skal de første kr. 60.000 ikke medregnes.
Som det fremgår af § 23, stk. 6, er anvendt formuleringen ”kan ved låneudmåling se bort fra”, men låntagerne får den information, at det er et krav fra lovgivers side, at sådanne sikkerhedsstillelser skal fragå i belåningsværdien.
Set i lyset af ovennævnte, forventes det at ganske mange ejerlejlighedsejere nu vil tjekke med deres pengeinstitut og kreditforening, om de reelt har det maksimale realkreditlån, og samtidig spørge pengeinstituttet, hvad der er baggrunden for den dyre efterfinansiering, der et etableret.
Tilsvarende gælder husejere der har stillet sikkerhed overfor en grundejerforening.
Såfremt du som låntager i en ejerlejlighed eller som ejerforening/grundejerforening har spørgsmål vedrørende ovennævnte, er du velkommen til at kontakte Trolle Advokatfirma og advokat Jens Brusgaard (jbr@trolle-law.dk eller 22 62 03 44)
Læs mere her